La Junta de Supervisión Fiscal (JSF) aprobó que el gobierno emita financiamiento para el proyecto de vivienda de interés social Apolonia Apartments en Bayamón, después de que en diciembre pasado lo cuestionara porque la inversión de fondos públicos equivale a un costo de $736,000 por unidad.

La aprobación del ente fiscal ocurrió sin que cambiaran las circunstancias del proyecto, ya que las observaciones que emitieron no se refieren al proyecto en específico sino a que el gobierno carece de un “plan estratégico coherente para el desarrollo de vivienda asequible”. Sus observaciones se presentan “respetuosamente” y “con la esperanza” de que el gobierno cambie curso en este tema.

Las observaciones incluyen mejorar la coordinación entre las entidades públicas que inciden sobre la vivienda y su financiamiento; tener políticas más claras sobre una base de costos y métricas económicas para estos proyectos; y reformas legislativas para facilitar los permisos la inversión. También que haya más divulgación de las oportunidades de fondos federales para que aparezca un grupo de inversionistas potenciales más diverso.

La transacción aprobada es que la Autoridad para el Financiamiento de Vivienda (AFV) llegue a un acuerdo de crédito por $45 millones con el Banco Popular para el financiamiento inicial del proyecto que será sufragado con $101.6 millones en subsidios y créditos contributivos federales. El repago es con fondos federales.

Cuando detuvieron el financiamiento en diciembre hasta tener una reunión con el Departamento de Vivienda (DV), AFV y la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia Fiscal (AAFAF), la JSF cuestionó que el costo por unidad es 51% mayor que los proyectos de vivienda pública más recientemente aprobados; que el 45% del financiamiento era para cubrir cosas como la ganancia del desarrollador, la proporción más grande de esos costos de cualquier transacción similar que ellos han aprobado; y que la operación anual por unidad se proyecta 78% más cara que el promedio de las comparables.

Apolonia Apartments constaría de 138 unidades de entre dos a tres habitaciones que se alquilarían, tendrían infraestructura de banda ancha, gimnasio, centro comunal y cumplirían con código de Edificio Verde, según la comunicación de la JSF.

La Junta “quisiera entender mejor la decisión de financiar una empresa comercial insostenible con pérdidas operacionales anuales”. “Basado en el alto costo por unidad, parece que, si bien el proyecto provee vivienda asequible para beneficiar a los más necesitados, hay potencial para que proyectos de esta naturaleza provean beneficios desiguales a los participantes del sector privado, incluyendo desarrolladores, bancos y compañías de construcción”, añadieron.

El agente y gerente del desarrollador, Puerto Rico Apolonia Apartments, LLC, es Miguel Gutarra Negrón. Este fue vicealcalde de Cataño en 2022, incorporador del Comité Amigos Julio Alicea LLC (el comité político del alcalde de ese pueblo), y exasesor financiero de AAFAF.

Ante las observaciones de la JSF, el catedrático asociado de la Escuela de Planificación de la Universidad de Puerto Rico, Raúl Santiago Bartolomei, ripostó que era “un planteamiento sumamente cínico de la Junta” porque el ente fiscal se opuso a la Ley 182 de 2024 que proveía incentivos para el desarrollo de vivienda asequible”. Abonó que el gobierno tiene dos planes articulados sobre vivienda. Que son deficientes y “arrastra los pies para atender esta crisis”, pero los tiene.

Estos planes del gobierno son deficientes, explicó, porque “giran demasiado alrededor de los programas federales” y no tienen casi espacio “para articular políticas y programas locales, criollos”, así como que están muy enfocados en construcción, en vez de en estrategias de más corto plazo como control de rentas, protecciones para inquilinos y reglamentación de alquileres a corto plazo.

Por su parte, Ariadna Godreau Aubert, directora ejecutiva de Ayuda Legal PR, resaltó que “la Junta de Control Fiscal reconoce algo que el gobierno no ha reconocido, que es que existe una crisis de vivienda asequible”. Su organización da orientación legal a personas en peligro de perder sus viviendas. Recordó que la Coalición de Vivienda de Bajos Ingresos ha concluido que en la isla faltan por lo menos 60,000 unidades para atender la crisis de hogares.

Para las cartas de la Junta sobre Apolonia Apartments, pulse abajo.

Para los planes de vivienda del gobierno, pulse abajo.