Ahora la ponen en práctica.

La Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en ingles) ha reforzado el cumplimiento de su prohibición de alquileres a corto plazo en los condominios que buscan certificarse con su programa de prestamos hipotecarios, acto que podría perjudicar las posibilidades de compra o refinanciamiento de un apartamento.

La FHA es una de las opciones más reconocidas para obtener un prestamo hipotecario con una garantía federal, puesto que es considerada la mayor aseguradora de hipotecas del mundo. Esta dependencia está bajo la tutela del Departamento de Vivienda Federal (HUD por sus siglas en ingles) y valida estructuras de vivienda mediante una certificación que, luego de cumplir una serie de requisitos, permite que dicha propiedad pueda ser comprada mediante un prestamo asegurado.

La ‘mano dura’ contra los arrendamientos a corto plazo se ejemplificó en una carta enviada por HUD a un dueño de condominio en Puerto Rico, en la cual se le deniega la solicitud para certificar una estructura bajo FHA. Como prueba, la agencia federal incluyó en la carta un enlace que dirige al perfil de Airbnb, una de las plataformas más populares en cuanto a los arrendamientos a corto plazo, de uno de los apartamentos del condominio.

‘El enlace adjunto indica que hay unidades disponibles para arrendamientos de vacaciones en Airbnb. Las guías de FHA estipulan que los dueños de las unidades tienen prohibido el arrendamiento de sus unidades por terminos menores a 30 días’, según la misiva de HUD, con fecha del 19 de marzo de 2019.

La guía referenciada por la agencia federal es el ‘Condominium Project Approval and Processing Guide’, que data del 2011 y especifica que para pasar la prueba de FHA las unidades no pueden ser alquiladas por un plazo menor de seis meses ni ser utilizadas para propósitos transitorios u hoteleros. De acuerdo a la guía las asociaciones de los dueños de hogares aseguran que estas prohibiciones suponen incrementar la estabilidad y la rentabilidad del condominio.

El problema fue denunciado por Marco Rosado Lugo, quien al publicar la carta de HUD subrayó que la especificación de FHA existe desde hace varios años, pero no es hasta el presente –ante la proliferación de plataformas como Airbnb, Home Away, Flipkey, entre otras– que la dependencia decide reforzarla.

Rosado Lugo especificó que la ausencia de una certificación de FHA disminuiría los valores de los apartamentos en los condominios, ya que limita la capacidad de los potenciales compradores y restringe las posibilidades de vender o refinanciar la propiedad de los actuales dueños.

‘Por el lado de los titulares (los consumidores), complica la compra o refinanciamiento de un apartamento, ya que las únicas alternativas con las que contaría para financiar su propiedad serían los prestamos convencionales tipo ‘conforming’ y ‘non-conforming’. Estos prestamos son más estrictos en lo concerniente a la cualificación de solicitante, además de que requieren mayor aportación inicial (pronto), la cual puede ser de entre un 10% a un 20%, de acuerdo con el prestamo, y las condiciones financieras y crediticias del solicitante. En el caso de FHA, el pronto puede ser de solo 3.5% del valor del prestamo’, detalló Rosado Lugo.

Para conseguir la certificación, la administración del condominio debe comprobarle a HUD que lleva a cabo todo en su poder para prohibir los alquileres a corto plazo en la estructura.

Las guías federales distan de las reglamentaciones locales existentes y los intentos de reglamentación, pues los arrendamientos a corto plazo en los condominios no están prohibidos por ley, salvo en los casos en que el Reglamento de Condominio y la Escritura Matriz de la propiedad estipulen lo contrario.

La falta de legislación en Puerto Rico ha sido la base para varios casos judiciales en los que se han discutido los tipos de arrendamientos permitidos en la Isla. En agosto de 2017, por ejemplo, el Tribunal de Apelaciones de la Región de Carolina-Guayama revocó una sentencia que, en resumen, vetaba el uso de un apartamento en un condominio como espacio para alquiler a corto plazo mediante Airbnb.

No obstante, en noviembre de ese mismo año el Tribunal de Apelaciones de la Región San Juan-Caguas concluyó que el acto de arrendar a corto plazo habitaciones de complejos residenciales en Puerto Rico mediante Airbnb constituía una actividad comercial delictiva.

Según la determinación del caso, llamado Consejo Titular del Condominio Montecielo en Miramar versus los codueños de uno de los apartamentos del complejo: Nancy Collins Rivera y sus dos hijos Rebekah y Raymond Tosado Collins, se efectuó una violación al Reglamento de Condominio y la Escritura Matriz de la propiedad.

Varios expertos se han opuesto a la prohibición de los arrendamientos a corto plazo porque suponen ser un atractivo para la inversión externa, además de esta práctica resulta en ganancias para el Gobierno pues el Departamento de Hacienda cobra un impuesto por cánon de habitación.

El intento más reciente por uniformar esta práctica en la Isla es un esfuerzo presentado por la presente administración y se encuentra estancado en la Comisión de Relaciones Federales, Políticas y Económicas del Senado desde el 18 de marzo.

Se trata del proyecto de la Cámara de Representantes (PC) 1874, conocido como la Nueva Ley de Condominios, el cual legaliza los arrendamientos a corto plazo en los apartamentos de propiedad horizontal. La única excepción a la regla debe contenerse en la escritura matriz o en el reglamento del condominio.

El proyecto de ley, además, define los arrendamientos a corto plazo como aquellos alquileres que sean menores a 90 días consecutivos, o sea, tres meses. Esa cifra tambien se distancia de las exigencias de FHA, que fijan las rentas prohibidas menores a seis meses.