A partir del próximo enero entran en vigor unas nuevas reglas de la Oficina de Protección Financiera al Consumidor (CFPB, por su siglas en ingles) en torno a los prestamos hipotecarios, en el que miembros de la banca hipotecaria local ya han levantado bandera roja sobre unas posibles restricciones en las opciones de financiamiento para las personas que quieran adquirir una vivienda o refinanciar, y que económicamente tengan sus ingresos comprometidos.

Los nuevos parámetros del CFPB surgen tras la aprobación en el 2010 del 'Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act'.

Una de las reglas atiende aspectos como los préstamos hipotecarios de mayor precio (HPML), que son los que están garantizados por la vivienda principal del consumidor y tienen tasas de interés por encima de ciertos umbrales. En ella se establece, entre otras cosas, que se debe utilizar un tasador autorizado o certificado que acredite su evaluación siguiendo las Uniformes de la Práctica Profesional de Avalúos (USPAP) y la Ley de Reforma, Recuperación y Control de Instituciones Financieras (FIRREA). Además, le requiere a los tasadores estar físicamente en la propiedad y ver su interior antes de producir una evaluación del valor de la propiedad por escrito.

Otra de las reglas tiene que ver con enmiendas a la Ley de Oportunidades de Crédito (ECOA), que buscan proporcionar garantías para que los solicitantes reciban información importante acerca de las estimaciones del valor de su casa.

De otro lado, CFPB publicó el Reglamento de Prestación de Servicios de Hipoteca que tiene como fin requerirle a los administradores establecer ciertas políticas y procedimientos, entre las que resaltan el designar personal que de buena fe ayuden a los consumidores que presenten atrasos en el pago de sus hipotecas, para que les presenten las opciones de mitigación de pérdidas disponibles. Esta regla se tiene que ponen en vigor a los 36 días que el cliente entre en atraso.

Pero entre todas las nuevas reglas, la más que preocupa a la banca hipotecaria local, tiene que ver con el 'Ability to Repay and Qualified Mortgage Standards Under the Truth in Lending Act'.

En esta regla se le prohíbe a un acreedor otorgar un préstamo hipotecario de mayor precio, sin tomar en cuenta la capacidad que tiene el consumidor de repagarlo.

Para Agustín Rojo, presidente de la Mortgage Bankers Association, del análisis que han hecho se desprende que un 40% de las personas que en los últimos dos años pudieron cualificar para un préstamo hipotecario, ya sea para comprar una vivienda o refinanciar, bajo estas nuevas reglas no podrían hacerlo.

Este explicó que el nuevo parámetro pone a los bancos en la posición de que para que un cliente pueda cualificar para dicho préstamo, tiene que tener un máximo de un 43% de su ingreso comprometido. Esto quiere decir, que luego de pagar todos sus gastos mensuales, tiene que tener disponible un 57% de sus ingresos.

Puso de ejemplo que una persona cuyos ingresos mensuales es de $2,000, el total de sus gastos - incluyendo la hipoteca, el pago del carro, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, entre otros - no podrían exceder de $860 al mes.

Rojo expuso que este porcentaje tan alto en el nivel de endeudamiento de un cliente no se atempera a la realidad de Puerto Rico.

'La razón para establecer esa regla es evitar productos hipotecarios agresivos que se dieron en otras jurisdicciones en Estados Unidos, no en Puerto Rico, que causaron unos mayores niveles de ejecución. Sin embargo, en Puerto Rico, históricamente hemos sido una industria hipotecaria relativamente conservadora y lo que hemos visto es que las ejecuciones cuando han ido en aumento, ha sido por un efecto que se correlaciona muy directamente con la economía, y no por los préstamos hipotecarios que se hayan dado con parámetros laxos crediticios', dijo Rojo a este diario digital.

De acuerdo al economista Graham Castillo, presidente de Estudios Técnicos, Inc., el impacto mayor en torno a la limitación de opciones de financiamiento lo sentirán los ciudadanos que al momento no cualifican para los programas de subsidios pero tampoco cuentan con ingresos suficientes para adquirir una vivienda.

'Restricción en la oferta, implica aumento en precio. Así que les estamos restringiendo la oferta al crédito a las personas de nuevo ingreso. Razonablemente tenemos que pensar que le va aumentar el precio al acceder al crédito a través de otros productos', planteó Castillo.

Por el momento, varios representantes de la banca hipotecaria esperan reunirse el próximo lunes con representantes del CFPB, en donde le solicitará a la agencia federal ciertas excepciones para Puerto Rico y que se les extienda el periodo en que entran en vigor estas reglas, por lo menos uno o dos años adicionales.

Por otra parte, Rojo manifestó a este diario que buscarán que la agencia federal modifique al 45% o 46% el nivel de endeudamiento que puede tener una persona para cualificar para los préstamos hipotecarios.

A nivel local, hablaron de la necesidad de que se modifique el programa 'Mi Casa Propia', para que elimine el requisito de un posible repago del bono de cierre de parte del consumidor a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), de esta manera este programa cumple con los parámetros de los préstamos FHA. Igualmente, que se establezca un programa de garantías hipotecarias en el mercado secundario por medio de AFV.

Entretanto, a cuestionamientos de la prensa, Rojo aquilató las probabilidades de que CFPB les sugiera que para los consumidores que no puedan acceder a opciones de financiamiento dado las nuevas reglas, entonces el mercado local promueva la adquisición de viviendas más económicas o que exploren las alternativas de alquiler.

'Nuestra contestación a eso es que la vivienda asequible la hemos logrado bajar a un precio, pero más allá de eso es muy difícil por unas realidades de los costos de construcción en Puerto Rico. Y por otro lado, no existe un mercado de alquiler maduro, formal como en otras jurisdicciones. Así que estamos dejando al consumidor local sin opciones', sentenció.

*Esta nota se publicó originalmente a las 6:38 a.m. y fue ampliada y actualizada.