Muchas personas de edad avanzada que al retirarse se enfrentan a la realidad de que sus ingresos son insuficientes para subsistir, afrontar gastos médicos inesperados, hacer mejoras a sus hogares o irse de vacaciones, están mirando hacia la hipoteca revertida (‘reverse mortgage’) como una solución casi divina. Sin embargo, este tipo de préstamo hipotecario tiene una serie de desventajas que deben ser consideradas.

Roberto Baerga, presidente de Consumer Credit Counseling Service, explicó a NotiCel que la hipoteca revertida es ‘un préstamo que permite que las personas mayores de edad puedan convertir en efectivo parte del capital de su propiedad sin tener que venderla’.

Por lo general, el financiamiento puede ser de hasta el 50% de la tasación de la propiedad. El préstamo, que está bajo el Federal Housing Administration (FHA), acepta propiedades que tasen hasta $625,000 y el dinero se otorga de tres maneras: como si fuera una línea de crédito, desembolso total o en mensualidades.

En el caso del cliente que desee un desembolso total, de la hipoteca aprobada se le deducen antes los cargos de iniciación. Además, se le retienen los gastos de cierre, que incluyen el estudio de investigación del título de la propiedad, el informe de crédito y la tasación. El sobrante se le entrega en efectivo.

De igual forma, se le requiere el pago de un seguro de riesgo (Hazard Insurance) que puede ser pagado mensualmente o de un solo cantazo. El costo del seguro va a depender del valor de tasación de la propiedad y del interés del préstamo.

Entre los beneficios, Baerga enumeró que no se requiere tener crédito, el dinero recibido no tributa al Departamento de Hacienda, no afecta los beneficios de seguro social ni de Medicare y el consumidor puede utilizar el dinero para lo que desee. A su juicio, este tipo de hipoteca favorece a las personas que tienen propiedades saldas, ya que reciben más dinero y pueden seguir viviendo la propiedad hasta su fallecimiento.

Sin embargo, no todo son flores, ya que la hipotecarevertida compromete una porción del valor de la vivienda y reduce la cantidad de ingreso en un futuro. Además, es más cara cuando se compara con otro tipo de hipotecas, debido aque los intereses son compuestos, o sea que se van acumulando.

Además, mientras menos edad tiene el individuo, menos cantidad de dinero puede obtener, y tomar una hipoteca revertida puede afectar económicamente para la cualificación al Programa de Asistencia Nutricional (PAN) y Medicaid, ya que el ciudadano reflejará un mejoría en su situación financiera.

Recientemente, tres personas que enviudaron demandaron al HUD bajo la representación de AARP Foundation Litigation y la firma de abogados Mehri <><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><><>& Skalet, PLLC. La demanda, entablada en la Corte de Distrito del Distrito de Columbia en Washington, establece que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) no les notificó en el 2008 supuestas modificaciones a los términos desde siempre estipulados con relación a las hipotecas revertidas. Con el nuevo cambio, se le adjudica a los viudos el pago total del préstamo./p

pLa demanda sostiene que la agencia abandonó las reglas federales establecidas y violó las protecciones que gozan los viudos, por lo que los tres demandantes (residentes de los estados de Indiana, New York y Maryland) están en riesgo de ejecuciones inminentes de las hipotecas y, por ende, la pérdida de las propiedades. Con el injuction se pretende poner una prohibición al HUD de deshacerse de las reglas previamente establecidas./p

pBaerga negó el señalamiento de que en la Isla no se está educando adecuadamente sobre las hipotecas revertidas. Explicó que aquí se ofrece orientación sobre qué es el préstamo, las ventajas y desventajas, el tipo de propiedades que cualifican, cómo se pueden invertir los fondos, cuándo se efectúa el pagaré, la cantidad máxima de la deuda, disponibilidad de beneficios públicos, estimados de los costos relacionados al préstamo, amortización, alternativa aparte de la hipoteca invertida y el fraude hipotecario. Indicó que el consejero tiene la responsabilidad de seguir el protocolo existente, hacerle un presupuesto al consumidor y no influenciar en su determinación, sino sólo orientar./p

pA continuación, datos que debe conocer sobrelas hipotecas revertidas:/p

pstrongTipos de interés/strong/p

pEl consumidor tiene la opción de acogerse a dos tipos de interés: fijoo variable. A juicio de Baerga, el fijo típicamente provee más sobrante. Mientras, el variable, que actualmente tiene el porcentaje más bajo, está sujeto a que la Reserva Federal de Estados Unidos determine el índice del mercado del London Interbank Offered Rate (LIBOR), lo que puede producir que aumente o reduzca el interés./p

pstrongRequisitos/strong/p

pTanto el solicitante como su cónyuge, si alguno, tienen que tener 62 años o más, ser dueños absolutos de la propiedad (si fue adquirida con algún hijo hay que eliminarlo de la escritura) y que viva la residencia como su hogarprincipal más de 6 meses al año./p

pstrongCondiciones/strong/p

pSi luego de la aprobación del préstamo, a la persona la internan en un centro de envejeciente, el cónyuge o los herederos tienen que asumir la responsabilidad del préstamo, entregar la casa al banco o vender la propiedad. Ya sea por este asunto o porque la persona fallezca, tanto el viudo como los herederos tienen hasta un año para decidir si la venden o asumen el pago del préstamo./p

pSi a pesar de los intentos, no logran conseguir fuentes de ingresos para el repago de la hipoteca o no concretan la venta, la propiedad podría correr el riesgo de ser ejecutada. Tanto al ser aprobada la hipoteca, como de ocurrir algunos de estos dos eventos, se efectúa una tasación de la propiedad. Al final, se toma en consideración la tasación mayor. Si no logran venderla, pueden refinanciarla, pero ello conlleva un compromiso de pago mensual./p