Ante el banco, el tribunal y agencias reguladoras

Si como dueño de su propio hogar usted se enfrenta con el terrible prospecto de que no podrá cumplir con el pago mensual de su hipoteca, sepa que tiene opciones al amparo de leyes locales y federales que le asisten para evitar las consecuencias de una demanda por ejecución hipotecaria.

En Puerto Rico, la organización Ayuda Legal Puerto Rico (ALPR) se ha dedicado a orientar a deudores sobre sus opciones en casos que anticipen un incumplimiento en el pago de su hipoteca. Las iniciativas de información que despliega ALPR a deudores y ciudadanos demuestran que la calidad de la información que proveen los bancos y las instituciones financieras sobre las opciones disponibles ante una interrupción en el pago de prestamos hipotecarios suele ser incompleta y falsa en algunos casos.

Esa dinámica fue vista de primera mano mediante una transmisión de Facebook Live realizada por este medio en la que varios espectadores demostraron desconocer sobre la gamma de derechos a su disposición para mantener su hogar en caso de impago o las opciones que tiene para relevarlos de toda obligación deuda con la banca de optar por entregar su casa.

A continuación de resumimos 8 derechos que le asiste al deudor hipotecario en caso de un potencial retraso en su mensualidad o si se confronta con una demanda de ejecución’

Demanda de ejecución se radica despues de 120 días de atraso, no antes: Sin importar lo que diga el contrato de hipoteca, la banca no puede comenzar un proceso de ejecución a un mes de atraso de sus pagos. Bajo la Regulación X del Procedimiento de Bienes Raíces (RESPA por sus siglas en ingles) del Negociado de Protección Financiera para el Consumidor (CFPB por sus siglas en ingles), un representante del banco debe llamar al deudor a los 36 días de atraso para conocer la situación y recomendar un proceso de Mitigación de Perdidas, si aplica. A los 45 días de atraso debe recibir una notificación escrita que contenga una persona contacto para orientación sobre el proceso de Mitigación de Perdidas. La demanda por ejecución hipotecaria sólo se puede radicar si el atraso supera los 120 días, es decir con 4 meses de impago.

Puede solicitar Mitigación de Perdidas incluso despues de sentencia de ejecución: El banco no puede obligar al deudor a retrasarse en sus pagos para comenzar el proceso de Mitigación de Perdidas. De mismo modo, usted puede comenzar el proceso despues de una sentencia de ejecución por el tribunal. Tiene hasta 37 días antes de concretarse la venta judicial para solicitar la Mitigación de Perdidas y el banco debe darle 7 días para responder.

Plan de Pago, Moratorias y Modificación de Hipoteca: Si no puede pagar su hipoteca, tiene opciones para retener su casa: un Plan de Pago, la Moratoria o Modificar su Hipoteca. Para solicitar un Plan de Pago, el deudor debe tener algún tipo de ingreso disponible para cumplir por un periodo de tiempo limitado. En la Moratoria, el banco podría excusarte de emitir pagos por entre tres y seis meses. La modificación de la hipoteca conlleva que el banco te cualifique para ello, pero podría resultar en un pago mensual menor y una extensión en el termino de la hipoteca.

Pregunte por Dación en Pagos si opta por ceder su propiedad: Si se inclina por entregar su casa al banco, debe estar pendiente de las opciones que tiene para evitar obligaciones de deuda con la propiedad. Aunque la banca suele ofrecer una ‘ejecución amigable’, en la que el deudor se allana a la sentencia de ejecución de hipoteca, si la propiedad se vende por menos del costo de la propiedad el banco puede perseguir al deudor para saldar la diferencia. Es más recomendable una Dación en Pagos que consiste en traspasar al banco la escritura de la propiedad a cambio de un relevo total de la responsabilidad por la deuda, por lo que el banco no puede demandar al deudor su la casa se vende o se subasta a un precio menor a su valor.

Defensa de Mala Fe Procesal: Si el banco incumple con sus obligaciones informativas y no notifica al deudor de sus opciones y lleva el caso directo a una demanda de ejecución hipotecaria, el deudor puede levantar una defensa de mala fe procesal en esa demanda. Esto conlleva que el deudor recurra a un abogado para contestar la demanda y para presentar ante la corte los hechos de incumplimiento en el que incurrió el banco previo a presentar su demanda de ejecución. Es esencial que el deudor registre todas las comunicaciones que ha tenido con el banco para resolver su deuda para levantar esta defensa.

Querellas ante el CFPB: En cambio, si el banco radicó una demanda por ejecución mientras el deudor estaba en el proceso de Mitigación de Perdidas, tambien constituye una ilegalidad. En estos casos, el deudor puede radicar una querella ante el CFPB o la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF). En este trámite tambien se recomienda al deudor anotar todas sus interacciones con el banco.

Mediación es compulsoria si contestas la demanda: En Puerto Rico el estado de derecho dispone que la mediación entre el deudor y el banco es compulsoria para evitar la finalidad de la ejecución hipotecaria. Sin embargo, para entrar en un proceso de mediación, el deudor debe asumir representación legal para contestar la demanda de ejecución. El deudor tiene 30 días para contestar la demanda y comenzar el proceso de mediación, que puede durar 60 días despues de contestar una demanda. Actualmente, el proyecto del Senado 936 que fue actualmente se encuentra pendiente para la firma del gobernador- persigue eliminar el requisito de responder a la demanda para poder comenzar el proceso de mediación.

Tiene hasta el día de la subasta para saldar: El deudor tiene hasta el día de la venta judicial tras una sentencia de ejecución para rehabilitar su hipoteca con el banco y permanecer en su casa. La venta judicial de la propiedad se da 90 días despues de una sentencia de ejecución por el tribunal. Aún así, desde el primer pago en atraso hasta el día de la venta judicial puede transcurrir, en lo mínimo, 9 meses. De lo contrario, si el deudor no atiende las notificaciones del banco o el tribunal, la ejecución puede darse más rápido.