La Verdad como es… los factores que afectan el costo de la vivienda en la isla.

“No hay inventario de viviendas a buen precio por causa del desplazamiento causado por la entrada en el mercado de los beneficiarios de la Ley 60”. FALSO

Algunos sectores políticos apuntan a que el aumento en la entrada a la isla de capital como resultado de los beneficios contributivos relacionados a la Ley 60 ha sido el detonante de una espiral ascendente en los costos de las propiedades y una escasez en el inventario. Esto, ofrece una explicación simple que alude más a provocar una “guerra de clases”, que a identificar causas y soluciones al reto de lograr facilitar el acceso a una vivienda digna a las familias trabajadoras. Primeramente, el costo de las propiedades son el resultado de una variedad de factores, y no a escuetamente un elemento.

Al corroborar los datos, las ventas de propiedades en la isla sufrieron una baja para el año 2023 de aproximadamente 6% en comparación al año 2022. El año 2022 había experimentado también una reducción en ventas de 18% en comparación con el año 2021. Las causas para esta reducción pudiesen estar asociada al hecho que, durante el cierre ordenado para atender la pandemia, no se realizaron ventas de propiedades de manera ordinaria. Una vez se reanudan las funciones bancarias, las transacciones que estaban pendientes se completaron. Tanto así que en el año 2021 las ventas llegaron a más de 13,200 cierres en un mercado inmobiliario que promediaba realizar alrededor de 10,000 ventas anuales.

Al igual que en otras industrias, la espiral ascendente de los precios en el costo de las viviendas es un comportamiento a nivel global, principalmente visto en los Estados Unidos en los pasados años. En los Estados Unidos, los altos costos de los materiales de construcción, los retos en la cadena de suministro, y la escasez de mano de obra, han resultado en un aumento en los precios de las viviendas. De hecho, estos altos costos de construcción son una de las razones principales por las que la asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos está cerca de su nivel más bajo en 10 años.

Argumentos: El precio promedio de las propiedades han aumentado un 60% en la última década. FALSO

Los datos económicos de los últimos 10 años demuestran que el único municipio donde ha aumentado el valor de la propiedad de manera significativa ha sido el Municipio de Dorado. Todos los demás mercados, se han mantenido estables, o con aumentos ponderados. Ejemplo de está estabilidad son los principales mercados de ventas de propiedades residenciales en la isla. Los municipios de San Juan, Bayamón, Caguas, Carolina y Ponce han presentado algunas fluctuaciones mínimas y típicas de esta industria, pero en términos generales, los precios por pie cuadrado han presentado aumentos muy limitados.

Tomando en cuenta que para los años 2021 y 2022 casi el 70% de las propiedades residenciales vendidas promediaron menos de $200,000, se puede inferir que el aumento desproporcionado en el valor de venta pudiera haberse experimentado solo en algunos limitados bolsillos del mercado. Al revisar algunos renglones de la industria, se observa que el precio de la vivienda existentes presentó un aumento de 2.2% en 2023, lo que aumento su valor promedio hasta $183,604. El otro segmento que incluye las viviendas nuevas presentó un aumento de valor de 19.0% al concluir el año 2023. Este delimitado segmento del mercado logró alcanzar un récord en el valor promedio de $310,619.

Segmentando aún más el mercado inmobiliario, se observa que un 17% de las propiedades se han mantenido un valor de entre $200,000-$299,000 y un aproximadamente un 10% superan los $300,000. A pesar de que estos segmentos han mostrado algún aumento, en términos conceptuales se mantienen relativamente constantes por la última década.

Por tanto, la aseveración de que las propiedades han aumentado un 60% es una falso en términos generales y una exageración cuando se considera el mercado de viviendas de lujo. El aumento experimentado en el mercado inmobiliario ha sido entre bajo y moderado, excepto en unos subsegmentos demográficos del mercado. En las siguientes secciones se analizan las razones para esos aumentos.

Argumento: La burocracia y las reglas del gobierno aumenta los costos de las viviendas nuevas. CIERTO

El gobierno tiene la responsabilidad de asegurar que las viviendas que se construyen proveen las garantías al comprador de que la estructura es adecuada. Mediante la imposición de reglamentos, inspecciones y permisos, el estado facilita proteger a los consumidores para que sus propiedades cuenten con la seguridad de resistir las inclemencias del tiempo, que la inversión esté protegida, y que el comprador pueda disfrutarla a largo plazo. Lograr esto, manteniendo controlados los costos de construcción es el gran reto de la rama legislativa y el ejecutivo. En este proceso, no es extraño ver como el gobierno, regula y hasta se excede en las exigencias de los elementos mínimos que debe tener una vivienda adecuada. La aprobación de requisitos excesivos que retrasan el completar la construcción, y estatutos que imponen costos adicionales en el desarrollo, pudieran lograr proteger al comprador, pero causan un aumento en el costo y retrasar la entrega de los proyectos. El lograr un balance adecuado entre las protecciones al comprador y la asequibilidad de una vivienda, es un ejercicio que no siempre se toma en cuenta al legislar.

En cualquier industria, un retraso en la ejecución de desarrollo de los trabajos tiene el efecto de aumentar el costo del producto final. En el caso de los proyectos de construcción, es aún más impactante ya que un retraso en la terminación del proyecto acarrea el riesgo de exponer al desarrollador a tener que pagar miles de dólares en intereses bancarios, y se expone a cambios en el costo de los materiales, entre otros riesgos incidentales difíciles de predecir. Habida cuenta los precios de las propiedades se fijan previo al comienzo de la construcción, el desarrollador pudiera considerar está variable y sumarla al valor de venta de la propiedad impactando así al comprador.

Argumento: Las imposiciones tarifarias del gobierno causan un aumento en el valor de la propiedad. CIERTO

Entre un 26% y el 31% del costo de la construcción de una vivienda nueva está destinado al cumplimiento de las obligaciones contributivas, pagos por permisos, seguros obligatorios impuestos por el gobierno, y tarifas de impacto. La rama legislativa estatal y las legislaturas municipales, en ocasiones sin mediar una adecuada validación de todos los elementos que impactan el costo de una propiedad, imponen cargos nuevos para subsidiar algún programa gubernamental, o subsanar algún menoscabo en las finanzas municipales o estatales.

El arbitrio de construcción que cobra vigencia al amparo de las disposiciones de la Ley Núm. 81 del 30 de agosto de 1991 y las ordenanzas municipales que obligan a que estos arbitrios sean cobrados, son un ejemplo de estas intervenciones que acarrean un aumento en costo. Por años los ayuntamientos han aumentado este arbitrio en respuesta a sus respectivas condiciones financieras. Este arbitrio está considerado como parte de los costos de desarrollo, y eventualmente va a impactar al comprador.

Las cuotas de impacto (en inglés “impact fee”) son los cargos impuestos por el gobierno sobre nuevos desarrollos para asistir en el financiamiento de las obras de construcción de infraestructura gubernamental, o expansión de servicios y áreas públicas necesarias cercanas a donde se construye una nueva vivienda. Estas tarifas se implementan para ayudar a reducir la carga económica del gobierno que intentan lidiar con el crecimiento de la población causada por los nuevos desarrollos. Los ingresos generados por los “impact fee” típicamente son utilizados para mejorar aceras, encintados, carreteras, iluminación, plantas de tratamiento de agua, facilidades eléctricas, y parques comunitarios entre otros. Estas cuotas del gobierno concluyen aumentando igualmente el precio de la vivienda ya que inevitablemente, ese costo se le va a pasar al comprador.

Los desarrolladores de viviendas también deben de pagar IVU por la prestación de algunos servicios profesionales. En el caso de la prestación de servicios rendidos a otros comerciantes para construcción, el desarrollador deberá pagar el 4% de estos servicios incluyendo, en algunos casos, los provistos por subcontratistas.

En adición a estos ejemplos, el desarrollador debe pagar impuestos por inventario, costear los cargos por la obtención de permisos, debe someterse a la jurisdicción del Fondo del Seguro del Estado y pagar aquellos cargos que le sean impuestos, debe adquirir una póliza de seguro choferil, y en algunos casos, pagar una fianza de construcción. Todos estos cargos terminan impactando el costo de la propiedad al momento de la venta.

Argumento: Si hay poco inventario de viviendas, y muchas personas buscando adquirirlas, aumentan los precios de ventas. CIERTO

El mercado de viviendas, al igual que otras industrias, se compone en gran medida de los elementos de la demanda y la oferta, ambas subordinadas al precio que es el componente que les da equilibrio. En el mercado inmobiliario de Puerto Rico vemos que actualmente hay mucha demanda por adquirir propiedades y poco inventario para complacer el mercado. La respuesta a esa ecuación es un aumento en el precio de las propiedades disponibles para la venta.

Los detractores de la Ley 60 argumentan que aquellos que se benefician de estos decretos, están impactando el mercado de tal manera que consumen gran parte del inventario disponible, lo que ha reducido significativamente la oferta. Se alega de manera anecdótica que estos inversionistas hacen ofertas extremadamente altas afectando así las comparables al momento de realizar una tasación de las propiedades cercanas. Está presunción no necesariamente se sostiene con los datos.

La Ley 60 consolidó decenas de decretos, reembolsos, incentivos, beneficios contributivos en una sola ley. Está consolidación incluyó las disposiciones que se encontraban en la Ley 22 aprobada en el año 2012. Desde ese año hasta el presente se han otorgado cerca de 5,200 decretos que tienen como uno de sus requisitos el residir en Puerto Rico. Desde la aprobación de la Ley 22 hasta el presente se han vendido un total de cerca de 110,000 viviendas en la isla. El efecto que hayan tenido las adquisiciones de propiedades de alto costo durante los últimos 10 años en el aumento de la valoración todas las propiedades son poco probables, aunque debe estudiarse. La verdad es que estas ventas de alto costo representan solo entre el 1% y el 3% de las ventas totales al año, en un segmento económico y una localización en particular. Por tanto, el concluir que la venta de una propiedad extremadamente cara en una localización especifica tiene el efecto de aumentar el valor de todas las propiedades en el mercado, es incorrecto.

Argumento: El costo de los materiales y la mano de obra, impacta el costo de la vivienda. CIERTO

El aumento en los costos de los materiales de construcción es una tendencia mundial que afecta a Puerto Rico de manera significativa por su condición isleña. Recientemente la Cámara de Comercio de Amsterdan público su reporte anual titulado “International Construction Costs 2023 Report”. En esencia, el reporte concluye que las duras condiciones que enfrenta el sector de la construcción a nivel global persistieron a lo largo de 2023. El informe sobre costos internacionales de construcción revela cómo la inflación, los costos de materiales de construcción, la transportación y los precios de la energía han seguido aumentando, lo que ha resultado en menos transacciones y aumento en los costos de las viviendas haciéndolas menos asequibles.

Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), los costos de los materiales de construcción aumentaron un 20.3% a principios de 2022 en comparación con el año anterior. El Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard, concluyó recientemente que los costos de los materiales de construcción, y la mano de obra, se duplicaron entre los años 2001 y 2019. Esto fue seguido por un aumento de un 9% entre los años 2020 y 2021. Estos altos costos se han visto exacerbados por la limitada oferta de viviendas. En Puerto Rico, el proceso de construir una vivienda nueva ha aumentado en alrededor de un 30%. Esto pudiera ser el resultado de que tanto en Puerto Rico, los Estados Unidos y a nivel global, materiales como el concreto, el quintal de acero, el aluminio, y la madera ha aumentado significativamente su precio.

A pesar de que Puerto Rico viene enfrentando una escasez en la mano de obra en el área de la construcción desde hace cerca de 10 años, la reconstrucción tras el huracán María ha generado mayor demanda de este tipo de empleado. La escasez de trabajadores de la construcción ha aumentado los costos de construcción y extendido los tiempos de desarrollo lo que ha contribuido al aumento de los costos de las viviendas. Sin mano de obra suficiente, los costos de las viviendas seguirán aumentando, y potencialmente acrecentarán aún más en la medida en que se extiendan los plazos de construcción.

Argumento: La reducción del número de empresas dedicadas a desarrollar proyectos de construcción de hogares, aumenta el costo de la vivienda. CIERTO

Actualmente se entregan menos de 800 viviendas nuevas al año, cuando entre los años 1998 -2004 se construían y vendían entre 12,000 y 15,000 por año. De hecho, durante el año 2023, se construyeron 770 hogares nuevos en la isla, lo que corresponde a la entrega de alrededor de 60 viviendas al mes. La falta de inventario de vivienda, y la lentitud del proceso de planificación de proyectos nuevos tiene un impacto real en el costo de las propiedades existentes y disponibles para la venta.

Existen pocas empresas locales dedicadas a la construcción de viviendas en la isla en comparación a los años 2000 a 2010. En el 2008 muchas de estas empresas cesaron de construir como respuesta a la crisis hipotecaria en la isla, una política pública adversarial, la recesión local, y una contracción del mercado. En los años recientes, una vez estabilizada la economía y con una participación laboral que abona al desarrollo de viviendas nuevas, la industria se ha visto limitada de poder suplir los inventarios que requiere la isla.

Entre los años 2000 and 2010 los desarrolladores enfrentaron grandes retos. Durante ese periodo ocurrieron movimientos sociales a modo de protestas que objetaban e impedían el desarrollo de prácticamente cualquier construcción, incluyendo viviendas nuevas. Ante la presión pública, el gobierno intentó anular permisos otorgados para la construcción de viviendas, sin considerar la inversión de cientos de millones de dólares en estos proyectos, y el riesgo que imponían dichas cancelaciones en la banca local. Ejemplo de esto es el caso del desarrollador del proyecto llamado “Paseo Caribe” en Condado, quien tuvo que acudir a los tribunales para obligar al estado a honrar los permisos otorgados por el propio gobierno. Un año después, el gobierno hizo una recomendación de demoler el proyecto residencial “Millenium” en San Juan a pesar de que al momento ya contaba con apartamentos vendidos y ocupados. Así las cosas, los desarrolladores enfrentaron retos similares en más de 100 proyectos de construcción a través de toda la isla. Algunas obras fueron detenidas, otras fueron canceladas, y en algunos casos los permisos fueron revocados por el gobierno. Está política pública se sumó a la crisis fiscal del 2008 lo que provocó que gran parte de los desarrolladores en la isla determinaran no construir viviendas nuevas por el alto riego de enfrentar una política pública inestable y un sistema financiero escabroso.

En la actualidad, tanto el gobierno como la sociedad civil reclaman la construcción de viviendas nuevas. Sin embargo, los desarrolladores continúan enfrentando retos para los cuales el gobierno no ha provisto claras soluciones. Para incentivar la industria de desarrollo de viviendas nuevas, es impostergable lograr estrategias para enfrentar una economía que desde el 2005 ha experimentado una contracción económica de un 20%, un mercado laboral que desde el 2008 al presente ha perdido sobre 165,000 puestos de empleo, una población decreciente debido a la baja en nacimientos y la emigración, una mano de obra escasa y poco diestra, la limitación en el uso de terrenos destinados para construcción, un sistema bancario conservador, y un sistema de permisos lento y deficiente.

Argumento: Alquileres a corto plazo, reducen el inventario y aumentan el valor de las propiedades cercanas. CIERTO

El Centro para la Nueva Economía realizó una investigación sobre el mercado de propiedades para renta corto plazo en Puerto Rico. Estas propiedades generalmente están siendo manejadas a través de plataformas digitales que mercadean estas rentas en mercados internacionales. Los resultados del estudio han demostrado que los alquileres a corto plazo afectan la asequibilidad de la vivienda ya que este tipo de negocio ocupa una cantidad significativa de las unidades totales de vivienda, lo que reduce el inventario disponible y afecta la oferta frente a una creciente demanda.

El estudio concluyó que la isla ya superó las 30,000 propiedades para alquiler a corto plazo en todos los renglones económicos. Los alquileres a corto plazo tienen el potencial de ser considerablemente lucrativos, al imponer un canon mucho más alto que un alquiler a largo plazo. Esto tiene el efecto de convertir a la vivienda en un activo que genera altos ingresos, por tanto, aumenta su valor.

Según una nota publicada por Noticel en diciembre del año 2022, uno de los hallazgos del informe del Centro para la Nueva Economía, sostiene que un incremento de 10% en la densidad de las propiedades para renta a corto plazo, tiene el efecto de causar un aumento en el precio unitarios de Vivienda.

Argumento: Las tasas hipotecarias aumentan el costo de la propiedad. FALSO

En términos generales, las altas tasas hipotecarias no afectan el valor del inmueble en una transacción. Las tasas hipotecarias afectan marcadamente la asequibilidad por parte del comprador. Una combinación de tasas hipotecarias elevadas, y la escasez de viviendas, tienen el efecto de que las propiedades sean inaccesibles para un segmento económico.

El tipo de interés promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años fue de 2.65% en el año 2021, según Freddie Mac. Ese fue el nivel más bajo en los casi 50 años del registro que publica Freddie Mac. En este año 2024, los intereses se han mantenido alrededor del 6.8%, el más alto en los pasados 20 años. Por tanto, todos los elementos que impactan el valor de una propiedad, sumado a los altos intereses afectan adversamente la capacidad del consumidor de adquirir una vivienda, pero poco afecta el precio de venta.

La entidad Estudios Técnicos ha preparado el “Índice de Vivienda Asequible”, que permite medir la capacidad de cualificar para un préstamo hipotecario de un comprador que aporta un pronto de 20% para la compra de un hogar. Un valor igual a 100% significa que el comprador tiene los ingresos necesarios para cualificar para un préstamo hipotecario basado en el precio promedio prevaleciente en el mercado. Un valor inferior a ese umbral refleja que el comprador no tiene la capacidad de pagar el préstamo. El valor de este índice ha venido bajando consistentemente, lo que refleja que cada día más, los que buscan un hogar tienen menos capacidad de lograr un préstamo hipotecario. Nuevamente, esto a largo plazo pudiera tener un efecto en el valor de las propiedades. No obstante, con un mercado de poco inventario, y un tiempo de absorción bajo, los vendedores de las propiedades no se van a ver obligados a bajar los precios.

Conclusión

Según un informe presentado a la Cámara de Comercio por Iván Zavala Steidel, en el año 2011 el inventario de propiedades a la venta excedía las 40,000 propiedades con un tiempo de absorción de 21 meses. En el año 2022 el inventario se había reducido a 5,100 propiedades, con un tiempo de absorción de solo 3 meses. Esto indica que la isla presenta un mercado inmobiliario activo y saludable, con una alta demanda y un inventario bajo de propiedades que se venden rápidamente. Esto sumado a los demás elementos que impactan el valor de una propiedad, son las causas reales del aumento en el valor del mercado inmobiliario.

Los elementos que impactan adversamente los precios en las propiedades en Puerto Rico son:

• Inflación: La inflación de los costos de los materiales de construcción que cumple ya casi una década, y que estalló en la mayor parte de la economía mundial en año 2021 y 2022. Incluso cuando la inflación a nivel local está por debajo de otras jurisdicciones, los aumentos de los precios de los materiales de construcción se aceleraron marcadamente.

• Inventarios reducidos: Los bajos inventarios de propiedades en todos los segmentos económicos, asociado con una fuerte demanda, promueve un aumento en el precio de venta de las escasas unidades disponibles.

• Costo de materiales: Las recurrentes interrupciones en la cadena de suministro, ya sea por causas ambientales, pandemia, conflictos bélicos, accidentes o políticas públicas deficientes a nivel federal.

• Impuestos y la intervención del gobierno: La imposición de aranceles, cuotas, impuestos y otros cargos por parte del gobierno, lo que representa al menos del 25% del costo de una vivienda nueva.

• Lentitud en los Permisos: El modelo de obtención de permisos que dilata la aprobación y terminación de los proyectos de desarrollo. Los retrasos en poder completar una vivienda causados por la amplia reglamentación gubernamental, la burocracia y la lentitud en el proceso de permisos.

• Costo Energético: costos energéticos en altos e incertidumbre sobre la estabilidad energética.

• Limite en el uso del suelo: Restricción y limitaciones en el uso de los suelos que limita las opciones de espacios físicos para desarrollar.

• Pocas empresas de desarrollo: La reducción en el número de desarrolladores dispuestos a enfrentar los retos de un mercado volátil, tiene un efecto adverso en la cantidad de viviendas que se pueden construir cada año y, por tanto, afectan directamente la oferta.

• Alquileres a corto plazo: Estos negocios tienen el efecto de aumentar el valor de la propiedad al convertirse en activos que generan ingresos significativos.

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Nota Aclaratoria

NotiCel revisó diversas presentaciones sobre el mercado de propiedades en Puerto Rico, incluyendo las realizadas por La Cámara de Comercio de Puerto Rico, Estudios Técnicos, y del Centro para la Nueva Economía. Del mismo modo, se estudió el informe “International Construction Costs 2023 Report” y su posible impacto en la isla, el informe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, y el “Primary Mortgage Market Survey” que publica la entidad Freddie Mac.