En dicha reglamentaci\u00f3n se establece que los acreedores deben rendir estados de cuenta peri\u00f3dicos a sus clientes, que tienen que acreditar puntualmente los pagos recibidos, y que a los 36 d\u00edas de atraso de un cliente los administradores de los pr\u00e9stamos deben hacer un esfuerzo de ‘buena fe’ de establecer contacto directo con el deudor y presentarle opciones de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdidas y adem\u00e1s deben mantener pol\u00edticas y procedimientos razonables con respecto a dichos ofrecimientos. Las opciones de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdidas van desde planes de pago, moratorias, reestructuraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, entre otros.<\/p>\n
De otro lado, la Regla que entr\u00f3 en vigor a principios del 2014, dispone que dicho administrador deben proveerle a su cliente una decisi\u00f3n final por escrito, en la que en caso de denegaci\u00f3n debe incluir una explicaci\u00f3n de las razones para no otorgar cualquier opci\u00f3n de modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamo. La persona puede apelar esa decisi\u00f3n siempre y cuando la solicitud de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdida se haya recibido 90 d\u00edas o m\u00e1s previo a la venta judicial de la propiedad (subasta).<\/p>\n
De igual forma, el Reglamento X proh\u00edbe lo que se conoce como el ‘dual tracking’, que es que a la vez que se est\u00e9 evaluando el caso para una de las opciones de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdida, la instituci\u00f3n est\u00e9 prepar\u00e1ndose para ejecutar la propiedad. La persona deber\u00e1 tener m\u00e1s de 120 d\u00edas en atraso para que el administrador de su hipoteca pueda emitirle la primera notificaci\u00f3n de que estar\u00e1 enfrentando un proceso de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n
Si la persona somete su solicitud para una de las opciones de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdida y el banco no le ha enviado la primera notificaci\u00f3n de que iniciara el proceso de ejecuci\u00f3n, la instituci\u00f3n deber\u00e1 cumplir con varios requisitos para poder lograr ejecutar la propiedad. Los mismos requisitos aplican si el deudor presenta la solicitud unos 37 d\u00edas previos de la venta de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n
Seg\u00fan Torres, en Puerto Rico los consumidores han recibido trabas por parte de la banca para acceder a estas opciones de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdida porque les dicen que no cumplieron con la entrega de todos los documentos requeridos o que no cuentan con el ingreso necesario. Por esto, es sumamente importante que las personas busquen asesoramiento legal desde bien temprano que comienzan a afrontar los problemas econ\u00f3micos para el pago de sus hipotecas.<\/p>\n
Los consumidores tambi\u00e9n est\u00e1n teniendo problemas con la ‘Ley para Mediaci\u00f3n Compulsoria y Preservaci\u00f3n de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas’, porque como requisito tienen que haber contestado a la demanda de ejecuci\u00f3n para disfrutar este derecho, sino queda a discreci\u00f3n del juez o la jueza que atienda su caso. En la Isla, en la mayor\u00eda de los casos se dicta sentencia en rebeld\u00eda porque las personas no contestan las demandas.<\/p>\n
De acuerdo a fuentes de este diario digital, la falta de respuesta a las demandas se puede dar por m\u00faltiple factores: uno es el desconocimiento, el miedo y la verg\u00fcenza que siente la persona; y lo otro es que su situaci\u00f3n econ\u00f3mica le impide contratar a un abogado y muchas veces por su nivel de ingresos tampoco cualifican para los programas de asistencia legal. Ah\u00ed la recomendaci\u00f3n de Torres es que la persona conteste a la demanda por derecho propio, mientras va consiguiendo el dinero para contratar a un abogado.<\/p>\n
Tambi\u00e9n, la directora de San Juan NHS, Corp., Blanca V\u00e9lez, expuso que el otro problema con la Ley es que en algunos casos resulta oneroso la contrataci\u00f3n del mediador privado o que dicho personal desconoce las opciones que tiene la persona para evitar la ejecuci\u00f3n de su propiedad.<\/p>\n
En otros aspectos, la persona debe tener en cuenta que para que la vivienda pueda ser ejecutada debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Usted podr\u00eda solicitarle al juez que le exija al banco o la instituci\u00f3n que administra su pr\u00e9stamo una Certificaci\u00f3n Registral, para as\u00ed comprobar si la hipoteca est\u00e1 inscrita. Si la propiedad no est\u00e1 inscrita, el banco solo podr\u00eda entablar una demanda por cobro de dinero, y usted podr\u00eda utilizar la ‘Ley del Derecho a la Protecci\u00f3n del Hogar Principal y el Hogar Familiar’, que protege su residencia primaria en este tipo de litigio.<\/p>\n
Otra cosa que usted debe saber es que si la instituci\u00f3n que lo est\u00e1 demandado no es la due\u00f1a del pagar\u00e9 del pr\u00e9stamo, no pueden ejecutarle la propiedad. En los pasados a\u00f1os muchos bancos han vendido sus carteras de pr\u00e9stamos en el mercado secundario, qued\u00e1ndose en algunos casos como administradores de los pagos, o sea que solo env\u00edan los estados de cuenta mensuales, se encargan de recibir los pagos mensuales, mantienen un registro de los pagos y el saldos, recolectan y pagan impuestos y seguros, remiten los fondos al tenedor del pagar\u00e9, y le dan seguimiento a los casos que est\u00e1n en morosidad.<\/p>\n
Pero en otras instancias, las instituciones bancarias hasta han vendido estas funciones de administradores de pr\u00e9stamos a los ‘debt collectors’, como, por ejemplo, Select Portfolio Servicing, Inc. y Operating Partners Co, Inc.<\/p>\n
Se supo que entidades como DLJ Mortgage Capital, Inc.; Caribbean Property Group, LLC. ; y Puerto Rico Asset Portfolio han comprado muchas de estas carteras y son los verdaderos tenedores del pr\u00e9stamo.<\/p>
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<\/a><\/div>\nAnte esto, Torres recomienda que a trav\u00e9s de su abogado solicite un informe forense para trazarle el tracto a su pr\u00e9stamo hipotecario. La abogada se\u00f1al\u00f3 que para que el banco pueda ejecutarle la propiedad tendr\u00eda que presentar en el Tribunal el documento original que evidencia que es due\u00f1o del pagar\u00e9.<\/p>\n
No obstante, la Comisi\u00f3n Federal de Comercio (FTC, por su sigla en ingl\u00e9s) ha hecho advertencias ante la proliferaci\u00f3n de las estafas en las auditorias forenses.<\/a><\/p>\n Por otro lado, fuentes de este diario sostuvieron que una vez la persona sepa que su pr\u00e9stamo fue vendido o que la entidad que lo compr\u00f3 le pide al Tribunal sustituir a una de las partes en la demanda de ejecuci\u00f3n, la persona podr\u00eda recurrir al mecanismo de Retracto de Cr\u00e9dito Litigioso, que le da la oportunidad de recomprar su pr\u00e9stamo al precio que fue vendido dentro de un periodo de tiempo establecido.<\/p>\n Finalmente, Torres, plante\u00f3 que ante la ca\u00edda en el valor de las propiedades, muchas personas a las que se les termina ejecutando su propiedad luego est\u00e1n afrontando demanda por cobro de dinero de la diferencia que le qued\u00f3 pendiente de pagar.<\/p>\n En ese sentido, expuso que previo a la crisis hipotecaria muchos bancos aumentaron artificialmente los precios de las propiedades, en su af\u00e1n de obtener ganancias a trav\u00e9s de financiamientos como las hipotecas ‘subprime’ o t\u00f3xicas.<\/p>\n Adem\u00e1s, apunt\u00f3 ‘hoy en d\u00eda esperar al embargo no s\u00f3lo afecta al due\u00f1o, sino a la comunidad donde se encuentra la propiedad porque una vez la reposee el banco, com\u00fanmente se vende por debajo de su valor. Esto a su vez hace que las dem\u00e1s propiedades del lugar pierdan su valor real’.<\/p>\n Vea tambi\u00e9n:<\/p>\n ‘Mala fe’ y trucos en implantaci\u00f3n de Ley de Mediaci\u00f3n Hipotecaria<\/a><\/p>\n Orejitas para defenderse en una ejecuci\u00f3n de hipoteca<\/a><\/p>\n Informe Estadisticos de OCIF-NotiCel_10490<\/a><\/p>\n Informe de Tribunales sobre casos en Ejecuci\u00f3n-NotiCel_10492<\/a><\/p>\n An\u00e1lisis sobre Foreclosure 2008- 2014-NotiCel_10493<\/a><\/p>\n Mortgage Delinquency 2012-2014 -NotiCel_10494<\/a><\/p>\n Total Residential Units Foreclosed-NotiCel_10496<\/a><\/p>\n An\u00e1lisis sobre Foreclosure 2008- 2014 Enmendado_10516<\/a><\/p>\n