Aún se desconoce el impacto que tendrá en los consumidores

Los cambios anunciados esta semana por el Comisionado de Seguros para las pólizas de seguro de condominios y apartamentos expanden la capacidad de los consejos de residentes para elegir el tipo de protección que desean, aunque también crean dudas al abrir la posibilidad de que condómines puedan elegir no unirse a la decisión de la mayoría.

La emisión de la Carta Normativa (NUM. CN-2021-304-D) esta semana se adelantó además a la consideración de un proyecto cameral (P de la C 670) que básicamente propone lo mismo y que en sus disposiciones ordena a la Oficina del Comisionado de Seguros emitir normas similares a estas.

El principal cambio que introduce la nueva Carta Normativa es aclarar que la Ley de Condominios permite que los Consejos de Titulares acuerden obtener una póliza “full value” para el condominio si cumple con ciertas condiciones.

En este caso, una póliza full value significa que el seguro de propiedad cubre no solo los elementos o áreas comunes generales, procomunales y limitadas de un condominio, sino que tambien cubre los bienes privativos incorporados originalmente al edificio.

Estos últimos son aquellos que están dentro de los apartamentos y que incluyen, entre otros, “las paredes que no son de carga, puertas ubicadas en el interior, gabinetes de cocina, equipos que componen los baños, losetas y los accesorios o dispositivos fijos a la estructura dentro de los apartamentos, y que constan en la escritura matriz del condominio”.

Al momento de emitirse esta normativa se entendía que la nueva Ley de Condominios solo permitía a los consejos de titulares contratar una póliza barewall, que significa que el seguro ofrece cubierta únicamente para los elementos o áreas comunes generales, procomunales y limitadas de un condominio. Esta opción obliga a los condómines a contratar un seguro adicional para cubrir sus bienes privativos originales o agregarlos a su póliza personal con la que cubre sus otros bienes, y las mejoras al apartamento.

En la nueva normativa el comisionado recordó que la adquisición de una póliza barewall requiere solo el voto de una mayoría simple del consejo de titulares. Indicó entonces que para acordar comprar una full value tienen que aprobarlo con el voto unánime de los titulares o por el voto de dos terceras partes de los titulares, que a su vez reúnan dos terceras partes de las participaciones en las áreas comunes.

La parte que ha generado mayor preocupación es que se establece que “los titulares que hayan votado en contra o se hayan opuesto con su voto a la adquisición de la póliza full value tendrán el derecho de asegurar por su cuenta, de manera individual, sus bienes privativos. Podran optar por que se excluyan de la póliza "full value" sus bienes privativos incorporados originalmente al edificio”.

La duda que surge es qué ocurre si esos titulares optan por no asegurar sus apartamentos y el eventual efecto que ello tendría sobre los demás condómines y el valor de sus propiedades.

Según la normativa, corresponde al titular de cada apartamento evaluar su situación particular y determinar si necesita adquirir una cubierta adicional en cumplimiento de las obligaciones impuestas por motivo de un préstamo hipotecario. De igual manera, corresponde al titular de cada apartamento determinar qué elementos no cubiertos bajo la póliza maestra del condominio desea o necesita asegurar, así como quién será su productor de seguros y quién el asegurador que proveerá la cubierta deseada.

Además, se clarifica la responsabilidad del productor de seguros de orientar debidamente al consumidor sobre la protección que está adquiriendo. Establece que debe confirmar por escrito los elementos que serán asegurados y deberá además mantener evidencia que acredite la determinación de los titulares en cuanto a los elementos que serán asegurados, según apliquen.

Recalcó también “la responsabilidad que tiene el productor de seguros de orientar de forma clara y completa al consumidor sobre la cubierta y los límites de la póliza de seguros, e identificar y medir la posible exposición de pérdida”.

Favorable reacción inicial de ACODESE

La directora ejecutiva de la Asociación de Compañías de Seguros de Puerto Rico (Acodese), Iraelia Pernas, señaló por su parte que esta carta normativa es una nueva interpretación del Articulo 62 de la Ley de Condominios.

“La interpretación del comisionado es que la Ley de Condominios no limita la opción de un full value. Lo único que en la carta él claramente establece es que al consejo de titulares comprar una póliza si es (solo) por mayoría de titulares la única opción es comprar una póliza barewall. No obstante abre la puerta para que puedan, en los condominios donde haya unanimidad, de adquirir una póliza que incluya los elementos privativos que sería la full value. Si hay unanimidad no hay controversia y se puede hacer”, dijo Pernas.

Establece además, que se necesita un mínimo de dos terceras partes de los titulares que participen de la asamblea y que participen de los elementos comunes.

No es posible precisar en este momento, indicó, el impacto que estos cambios podrían tener para el consumidor, los productores de seguros y las aseguradoras.

“Hay que ver con la práctica que las agencias y los productores hagan una composición de lugar sobre este nuevo giro y para que se pueda cumplir…No podemos decir si va a ser mejor o peor para el consumidor, todo va a depender de la extensión de cubierta que se coja”, expresó.

Destacó que la carta le pone un peso bien grande a los productores.

“Lo positivo es que la ley obliga a que los vendedores les expliquen bien las cubiertas a los titulares, qué es lo que están adquiriendo, y el valor de lo asegurado”, indicó Pernas.

“No es que yo pague lo que pago con mi hipoteca, y no sé ni quién me aseguró. Es que la gente va a tener una conciencia mayor y eso es bueno porque propicia que haya una protección más adecuada”, concluyó.