La demanda de hipotecas revertidas ('reverse mortgage') está aumentando y con ello se incrementa el riesgo de que algunos consumidores que se decidan por esa opción de financiamiento sean engañados o tomen la decisión sin considerar algunos factores importantes a tener en cuenta.

La hipoteca revertida es un acuerdo mediante el cual el propietario de un bien inmueble solicita un préstamo contra un bien raíz y recibe pagos periódicos o un desembolso total, al que se le deducen los gastos de cierre e iniciación, del financiamiento aprobado y que toma en cuenta el valor de la casa puesta como garantía. Cuando el propietario fallece o el inmueble deja de ser su residencia principal,el prestamista puede optar por recuperar la suma total del préstamo a través de los herederos o quedarse con el inmueble.

Muchas personas de edad avanzada que al retirarse se enfrentan a la realidad de que sus ingresos son insuficientes para subsistir, afrontar gastos médicos inesperados, hacer mejoras a sus hogares o irse de vacaciones, están mirando hacia la hipoteca revertida ('reverse mortgage') como una solución casi divina. Sin embargo, este tipo de préstamo hipotecario tiene una serie de desventajas que deben ser consideradas.

Para José Acarón, director de AARP en Puerto Rico, la alta demanda de las hipotecas revertidas responde al crecimiento poblacional y el 'bajón hipotecario'.

Aseguró que no está en contra del 'reverse mortgage'. Sin embargo, alertó que puede ser una alternativa, pero no para todo el mundo. A su juicio, se debe recurrir a ella sólo si la persona enfrenta una crisis financiera.

Del mismo modo, determinó que la persona que decida obtenerla tiene que tener en cuenta que al acceder a este tipo de hipoteca 'está sacrificando su seguridad financiera, por un consumo inmediato'. Independiente de que la hipoteca no requiera un pago mensual, el consumidor tendrá que desembolsar el dinero que usualmente hace al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) por la propiedad, si le aplica, además de los seguros.

AARP persisten en demanda contra HUD

De hecho, recientemente AARP está representando a tres personas en Estados Unidos en una demanda contra el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) porque al hacer en el 2008 modificaciones a las políticas que rigen las hipotecas, mediante el Housing and Economic Recovery Act, no les notificaron los cambios que incluían, cómo los gastos de originación son calculados y aumenta el límite de los préstamos.

Los demandantes alegan que tras el fallecimiento de sus cónyuges –que eran los prestatarios- los prestamistas les estaban exigiendo el pago total del monto de la hipoteca, lo que los tenía al borde de un embargo.

Posterior a esto, los congresistas Barney Frank y Luis Gutiérrez, ambos demócratas, le enviaron una carta a HUD en la que le pedía que nuevamente cambiara las políticas concernientes a las hipotecas revertidas.

A pesar de que HUD emitió una misiva durante los pasados días donde anulaban las modificaciones realizadas, AARP ha manifestado que continuarán con la demanda porque aún quedan en el tintero otros asuntos relacionados a los demandantes.

En la mirilla del FBI

Por otro lado, AARP no es la única que ha levantado bandera roja sobre las hipotecas revertidas. El Federal Bureau Investigations (FBI) también ha emitido alertas desde el 2009 ante posibles prácticas fraudulentas contra la población de edad avanzada.

No obstante, Roberto Baerga, presidente de Consumer Credit Counseling Services, y Acarón, aseguraron a NotiCel que no han recibido ninguna comunicación por parte de la dependencia federal.

Fraude en la Isla?

Por un lado, Baerga afirmó que 'en Puerto Rico no tenemos evidencia de que se ha dado fraude'.

La presidenta de la Comisión de Banca, Asuntos del Consumidor, Corporaciones Públicas y Seguros en el Senado, Lornna Soto, anunció en febrero que referirá varias instituciones locales para una investigación federal ante alegados anuncios engañosos que violan las regulaciones para la promoción de las hipotecas.

Más aún, radicó el P. del S. 1823 que busca establecer regulaciones para proteger a los consumidores ante estas prácticas.

Alguno de los engaños que detalla la medida que han sido difundidos por instituciones que ofrecen los servicios son: que el prestatario nunca podría pagar una cantidad mayor al valor de la propiedad, que la hipoteca es un beneficio del gobierno federal o que no es un préstamo hipotecario, que la persona recibirá ingresos 'de por vida', que nunca correrá el riesgo de perder la residencia o que la institución financiera es afiliada del gobierno federal.

Aunque Baerga aceptó que algunos anuncios de instituciones que ofrecen las hipotecas invertidas en la Isla no necesariamente dicen toda la verdad al consumidor, planteó que hubo una mala interpretación y que la situación no necesariamente equivale a un fraude para el consumidor. 'El que tenga algo engañoso no es fraude, es DACO (Departamento de Asuntos del Consumidor) el que tiene que intervenir'.

Observó que los anuncios son trabajos de los relacionistas y publicistas para vender el producto o llamar la atención del público.

Reconoció que en la orientación general que dan al consumidor, no entran a identificar las instituciones que llevan a cabo esa práctica. Aunque resaltó que cree en la protección al consumidor, entiende que 'si las legislaciones locales que se pretenden crear son una réplica a lo establecido a nivel federal, no hay que repetir'.

Sin embargo, a nivel federal, el U. S. Government Accountability Office (GAO) emitió un informe en el 2009 en el que también señala que hace falta más atención hacía la protección de los consumidores sobre dichos préstamos.

Entre los hallazgos del estudio apunta igualmente a prácticas de anuncios engañosos por parte de instituciones que envían mensajes 'imprecisos, incompletos o empleando tácticas cuestionables de venta'.

A este problema se le añade también alegadas deficiencias por parte de HUD en sus controles internos para asegurarse de que las entidades de consejería cumplen con los requerimientos estipulados en término de buena orientación hacia los consumidores.

Por su parte, Acarón, quién es el principal cabildero del proyecto, sentenció que la práctica de las compañías con los anuncios 'no es fraude, pero sí la gente está siendo mal informada respecto al producto por el 'mislead' (engaño)'. Evaluó que esto provoca un problema al 'crear falsas expectativas del producto, pues lo venden como la última panacea'.

Detalló que luego de que se presentó el proyecto la compañías 'han bajado el tono' de los anuncios. Al mismo tiempo que abundó que pese a tener evidencia de las prácticas de anuncios engañosos, no ha radicado ninguna querella en DACO porque se ha enfocado en que se establezca un recurso legal.

Por otro lado, que otro problema que enfrenta la población es la dinámica en donde los hijos de las personas, debido a que enfrentan algún problema económico, empiezan a manipularlos para que haga la hipoteca, lo que catalogó como 'maltrato financiero'.

De otra parte, observó que 'no todas lo están haciendo, pero un alto número de ellas no están siendo responsables', sobre los muchos centros de consejería en la Isla que no dan toda la información a fondo ni detallan las consecuencias que tienen dichas hipotecas, además que no le realizan al consumidor una planificación financiera, como cuáles son sus ingresos y gastos, y que otras alternativas tiene.